Nie tylko dom, który sprzedajesz, ma świeżą warstwę farby; wymieniłeś oprawy oświetleniowe w łazience i zmodernizowałeś również kuchenkę. Ale czy to wystarczy, aby zaimponować rzeczoznawcy, który przyszedł, aby ocenić wartość Twojego domu? TBD.
Jak się okazuje, na wycenę domu składa się wiele czynników, dlatego poprosiliśmy Judy Dutton, eksperta ds. zakupów domów z Realtor.com i redaktora Niezbędna księga kupującego dom po raz pierwszy , aby przeprowadzić nas przez listę kontrolną potencjalnych ulepszeń, abyś był na bieżąco zanim zamieściłeś swoją aukcję.
Czego szuka rzeczoznawca majątkowy?
Posiadanie domu to praca z miłości — innymi słowy, dostajesz to, co dajesz. Rzeczoznawca majątkowy od razu zauważy, czy dbałeś o swoją nieruchomość i ustaliłeś priorytety wewnętrznych i zewnętrznych aktualizacji oraz konserwacji w czasie.
Rolą rzeczoznawcy majątkowego jest określenie wartości domu poprzez zbadanie lokalizacji nieruchomości, powierzchni, stanu, liczby pokoi oraz wszelkich remontów lub uzupełnień, wyjaśnia Dutton. Przyjrzą się także niedawnej sprzedaży podobnych domów w okolicy.
Jakie są więc niektóre z kluczowych czynników zewnętrznych, które rozważą? Podobnie jak wiele części wyceny domu, wiele z nich jest poza Twoją kontrolą:
• Lokalizacja. Uwzględnia się tutaj wszystko, od jakości okręgu szkolnego po bliskość możliwości zatrudnienia. Rzeczoznawca weźmie również pod uwagę takie rzeczy jak rozrywka (czy w pobliżu jest kino lub restauracje?), a także prawdopodobieństwo jakiegokolwiek wpływu klęski żywiołowej (powiedzmy, czy jest w strefie powodziowej).
• Zagospodarowanie terenu. Jeśli spojrzysz na sąsiedztwo, czy jest podmiejskie, wiejskie czy miejskie? Jaki procent ziemi jest wykorzystywany pod domy, a jaki na firmy? Czy jest dużo otwartych przestrzeni (parki itp.) czy jest bardzo gęsto?
• Wielkość twojej parceli. Masz przestrzeń do rozbudowy? Podwórko? Miejsce na rozwój? Może to wpłynąć na kwotę wyceny.
• Dostęp do obiektów użyteczności publicznej. Wszystko, od wody po ścieki — rzeczoznawca majątkowy będzie chciał wiedzieć, czy dostępne są przyłącza.
• Parking. Dotyczy to jakości podjazdu (czy jest utwardzony? brudu? czegoś innego?) do wielkości garażu (lub jego braku).
Jeśli chodzi o czynniki wewnętrzne, mogą to być rzeczy, które możesz zmienić lub nie.
• Rok, w którym została zbudowana twoja nieruchomość. Rzeczoznawca bierze pod uwagę wiek nieruchomości, ale na jego ocenę duży wpływ ma utrzymanie.
• Rodzaj dachu i fundamentu. Nowsze domy zazwyczaj wykorzystują nowsze materiały. To samo dotyczy bocznicy, okien i drzwi Twojego domu (wszystko, co jest bardziej energooszczędne, automatycznie zwiększy wartość Twojego domu).
• Materiał kwadratowy. Również ilość sypialni i łazienek.
• Cechy piwnic i poddasza. Masz wykończoną piwnicę i strych? Czy można go zamienić w pokój zabaw? A może jest to raczej przestrzeń do przeszukiwania?
• Urządzenia. Jaki jest wiek Twojego pieca? Czy masz podwójny piekarnik? Klimatyzatory pokojowe czy centralna klimatyzacja?
• Ostatnie remonty. Zwrócą uwagę zwłaszcza na kuchnie i łazienki.
Podczas gdy pożyczkodawca zazwyczaj wybiera rzeczoznawcę domu, warto zauważyć, że osoba, którą wybiera, jest osobą, która musi być certyfikowana w twoim stanie, co oznacza, że musi przestrzegać zasad Appraisal Foundation Jednolite Standardy Praktyki Oceny Zawodowej . Dobrym sposobem na myślenie o rzeczoznawcy majątkowym jest uznanie go za stronę neutralną. Ich celem numer jeden jest potwierdzenie, że cena domu jest uczciwa dla wszystkich — kupującego, sprzedającego i banku (zakładając, że jest oferowany kredyt hipoteczny).
I pamiętaj, że zdarza się wycena domu po złożono ofertę, ale zanim ta transakcja zostanie zamknięta, dodaje Dutton. Każda wycena dokonana przed tym punktem jest nieco bezcelowa, ponieważ jeśli kupujący otrzymuje kredyt hipoteczny, jego pożyczkodawca będzie chciał uzyskać własny obiektywny, aktualny obraz wartości Twojej nieruchomości. A jeśli pojawi się wycena domu, a cena będzie fałszywa? Jeśli oszacowana wartość jest wyższa niż oferta, zwykle nie ma problemu z pożyczką, ale jeśli wycena jest niższa, może to być trudne, ponieważ pożyczkodawca pożyczy pieniądze tylko do szacowanej kwoty, wyjaśnia Dutton. (Wpływ na sprzedającego jest taki, że kupujący może wycofać swoją ofertę).
Czynniki oceny domu, które możesz kontrolować
Według Duttona istnieje wiele czynników, które możesz zmienić przed oceną domu przez rzeczoznawcę. Tak, rzeczy takie jak lokalizacja Twojego domu lub ostatnie wyprzedaże w okolicy odgrywają rolę, ale możesz kontrolować wszelkie remonty, które przeprowadziłeś lub przeprowadzisz w swoim domu. Na przykład, jeśli zbudowałeś dodatek, taki jak kolejna sypialnia lub zamieniłeś obskurną piwnicę we wspaniały pokój rekreacyjny, powinno to podnieść wartość twojego domu.
Upewnij się, że przechowujesz wszelkie zapisy dotyczące wykonanych renowacji i pamiętaj, że to, co zapłaciłeś za te renowacje, może nie zwiększyć wartości twojego domu w dolarach za dolara.
Liczy się również czystość. Zanim rzeczoznawca odwiedzi Twój dom, powinieneś upewnić się, że jest czysty, aby prezentował funkcje Twojego domu w jak najlepszym świetle, mówi Dutton. Przytnij krzaki, zgrab liście i posprzątaj bałagan w garażu i poza nim. Chociaż rzeczoznawca ma tendencję do skupiania się na mierzalnych cechach, takich jak powierzchnia i liczba pokoi, nadal dobrym pomysłem jest utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie, ponieważ może to subtelnie i podświadomie wpłynąć na ocenę domu przez rzeczoznawcę i jego wartość.
Inne czynniki, które możesz kontrolować:
1. Nieszczelny dach.
Jedną z najgorszych rzeczy, jakie możesz zrobić, jest opóźnienie niezbędnej konserwacji. To ten nieszczelny dach lub naprawa pokładu, które zaniedbywałeś przez lata — z czasem staną się one znacznie bardziej kosztownymi lub poważnymi problemami.
2. Datowane wykończenia lub urządzenia.
Rzeczy takie jak zużyte blaty lub płytki łazienkowe, które wymagają ponownego spoinowania, mają wpływ na ostateczną ocenę domu przed sprzedażą. Więc poświęć trochę czasu i zainwestuj pieniądze, aby naprawić te rzeczy, przed wystawieniem domu na rynek – aby nie zobaczyć spadku wartości.
Po prostu pamiętaj, że nie nadmierna poprawa (wybierz zbyt fantazyjny lub zbyt niszowy wybór sprzętu lub wanny itp.), ponieważ chcesz uzyskać wygląd, który spodoba się maksymalnej liczbie kupujących. (Piwnica z winami jednego człowieka to ogromny ból głowy innego człowieka.)
3. Oczywiste naprawy.
Powiedzmy, że miałeś kogoś, kto ocenił naprawę dachu i jesteś na tym - wyjaśnij swojemu rzeczoznawcy, że zostanie to zrobione przed sprzedażą, aby nie odjął tej kwoty od końcowej wartości domu.
Rzeczywiście, inspekcja domu może pomóc w odwróceniu niektórych z tych problemów przed rzeczywistą oceną, ponieważ czasami potrzeba eksperta, aby zauważyć rzeczy, które przeoczyłeś przez lata, takie jak pęknięte taśmy uszczelniające lub oznaki inwazji szkodników.
Upewnij się również, że uczciwie rozważyłeś wszelkie remonty lub zmiany, które wprowadziłeś na gorsze — szczególnie wszelkie udogodnienia, które usuniesz, wyjaśnia Dutton. Na przykład, jeśli zburzyłeś ścianę, aby nadać priorytet otwartemu planowi piętra, ale wyeliminowałeś sypialnię lub usunąłeś jacuzzi z podwórka, może to obniżyć oszacowaną wartość domu. Jej rada: Zastanów się długo i ciężko, zanim usuniesz jakiekolwiek funkcje z domu.
Czynniki oceny domu, których nie możesz kontrolować
OK, a co z rzeczami, których nie możesz kontrolować? Większość z nich sprowadza się do lokalizacji twojego domu:
1. Wartość pobliskich ofert.
Jak powiedzieliśmy, nie tylko wewnętrzne czynniki Twojego domu mają znaczenie – wiele zależy od tego, jak Twój dom wypada na tle innych ofert w Twojej okolicy. (W świecie nieruchomości odnosi się to do oceny porównywalnej sprzedaży).
W tym sensie rzeczoznawca weźmie pod uwagę powierzchnię domu i liczbę pięter w porównaniu z podobnymi modelami (może nawet od tego samego budowniczego) w okolicy. Dotyczy to również udogodnień. Załóżmy, że w Twoim domu jest basen lub garaż na dwa samochody. Jakie inne domy z tego typu funkcjami są sprzedawane w pobliżu?
Dobry rzeczoznawca rozważy wiele właściwości i znuży się wartościami odstającymi. (Powiedz, że ta oferta jest po drugiej stronie ulicy od zjazdu z autostrady.)
2. Warunki rynkowe.
Chodzi o podaż i popyt. Jeśli Twój dom znajduje się w obszarze o spadających cenach lub wakatach i przejęciach, może to negatywnie wpłynąć na wartość Twojego domu. Ale jeśli sprzedaż rośnie, a przyszła trajektoria w twoim obszarze wygląda pozytywnie (na przykład rosnąca liczba osób zatrudnionych), to wszystko to wpływa na cenę.
To powiedziawszy, jeśli wystawiasz wiele ofert w swojej nieruchomości, poinformuj o tym swojego rzeczoznawcę. (Może to być świadectwem nie tylko wartości i przyszłej wartości, ale także poprawy warunków rynkowych.)
3. Ruchliwa ulica.
Jeśli Twój dom znajduje się poza autostradą lub w pobliżu tętniącej życiem dzielnicy handlowej z mnóstwem restauracji na świeżym powietrzu, może to obniżyć ostateczną ocenę. Wysadzana drzewami bukoliczna ulica? Tak, prawdopodobnie możesz się domyślić. Ponownie, nie jest to coś, nad czym masz dużą kontrolę, ale warto o tym wiedzieć, przyprowadzając rzeczoznawcę.
Konkluzja: Skonsultuj się z agentem – i inspektorem domu – z wyprzedzeniem
Zarówno pośrednik w handlu nieruchomościami, jak i inspektor domu są przeszkoleni w zakresie przewidywania potencjalnych obszarów problemowych. Porozmawiaj z nimi o wszelkich swoich niepokojach, ale także zrób przegląd, aby omówić oczywiste zmiany, które możesz wprowadzić przed wyceną domu – wszystko po to, aby zapewnić sobie najwyższą kwotę, na jaką zasługujesz.
ZWIĄZANE Z: 8 rzeczy, które kupujący po raz pierwszy muszą wiedzieć?
